Redakcijos pastaba: Surengėme apskritojo stalo diskusiją su trimis skirtingų sričių specialistais – nekilnojamojo turto ekspertu, energetikos inžinieriumi ir finansų analitiku – kad išsiaiškintume, kada ir kodėl verta investuoti į energiškai efektyvesnius būstus. Šią diskusiją moderavo mūsų redaktorius.
Redaktorius: Lietuvos būsto rinkoje vis dažniau girdime apie energines klases ir jų svarbą. Tačiau ar tikrai verta mokėti daugiau už aukštesnės energinės klasės būstą? Kiek tai atsiperka ir kokiomis aplinkybėmis? Šiuos klausimus aptarsime su mūsų ekspertais.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Pirkėjai šiandien daug labiau išprusę energinio efektyvumo klausimais nei prieš 5-10 metų. Anksčiau tik nedaugelis klientų klausdavo apie energinę klasę, o dabar tai vienas pirmųjų klausimų, ypač ieškant naujos statybos būsto.
Energetikos inžinierius: Taip, tačiau svarbu suprasti, kad ne visada aukštesnė energinė klasė automatiškai reiškia proporcingai mažesnes sąskaitas. Kartais skirtumas tarp B ir A klasės gali būti minimalus praktikoje, nors kaina skirsis ženkliai.
Finansų analitikas: Mano patirtis rodo, kad žmonės dažnai priima sprendimus remdamiesi emocijomis, o ne finansiniais skaičiavimais. Bet jei atliksime šaltakraujišką analizę, rasime aiškias ribas, kada papildoma investicija į aukštesnę energinę klasę atsiperka, o kada – ne.
Redaktorius: Pradėkime nuo pagrindų. Kaip eiliniam pirkėjui vertėtų skaityti energinio naudingumo sertifikatą? Ką iš tiesų reiškia tos raidės nuo A++ iki G?
Energetikos inžinierius: Pagrindinė problema ta, kad žmonės žiūri tik į raidę, bet neanalizuoja skaičių. Sertifikate svarbiausia – energijos suvartojimo intensyvumas, matuojamas kWh/m² per metus. Du B klasės namai gali turėti gana skirtingus energijos suvartojimo rodiklius, o tai tiesiogiai veikia jūsų sąskaitas.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Sutinku. Be to, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kokiais būdais pasiekta aukšta energinė klasė. Ar tai pasiekta per gerą pastato apvalkalą (sienas, stogą, langus), ar per brangias inžinerines sistemas? Pirmuoju atveju jūs turite ilgaamžį sprendimą, antruoju – sistemas, kurias reikės keisti po 15-20 metų.
Finansų analitikas: Geras pastebėjimas. Investuojant į nekilnojamąjį turtą, visada reikia galvoti apie ilgalaikę perspektyvą. Inžinerinės sistemos dėvisi ir sensta, o pastato apvalkalas tarnauja dešimtmečius.
Redaktorius: Kokią realią finansinę naudą gali duoti aukštesnė energinė klasė?
Finansų analitikas: Suskaičiuokime. Vidutinis 70 kv.m butas Vilniuje su E klase šildymo sezono metu „suvalgo” apie 1200-1500 EUR. Analogiškas C klasės butas – apie 700-850 EUR, o A klasės – 350-450 EUR. Tai reiškia, kad perėjimas nuo E prie A klasės sutaupo apie 850-1050 EUR per metus vien šildymo išlaidose.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Prie to reikėtų pridėti ir padidėjusią nekilnojamojo turto vertę. Rinkos duomenys rodo, kad A klasės būstas kainuoja vidutiniškai 12-15% daugiau nei analogiškas E klasės būstas. Tai reikšmingas skirtumas, jei planuojate parduoti būstą ateityje.
Energetikos inžinierius: Nepamirškime ir komforto aspekto. Aukštesnės energinės klasės būstuose paprastai nėra šaltų sienų, skersvėjų, temperatūros svyravimų – visa tai sunku įvertinti pinigais, bet tai reikšmingai veikia gyvenimo kokybę.
Redaktorius: Kada investicija į aukštesnę energinę klasę atsiperka, o kada – ne?
Finansų analitikas: Tai priklauso nuo kelių faktorių:
- Laikotarpio, kurį planuojate praleisti būste. Jei perkate 2-3 metams, permokėti už A klasę finansiškai neapsimoka. Jei 10+ metų – beveik visada apsimoka.
- Energijos kainų prognozės. Jei manote, kad energijos kainos kils (o ilgalaikėje perspektyvoje jos beveik visada kyla), investicija į efektyvumą tampa dar patrauklesnė.
- Finansavimo sąlygų. Šiandien bankai siūlo palankesnes sąlygas aukštos energinės klasės būstams, tai sumažina bendrą paskolos kainą.
Energetikos inžinierius: Sutinku, bet pridurčiau, kad svarbu analizuoti ne tik energinę klasę, bet ir energinio naudingumo sertifikatas24 pateiktas rekomendacijas. Kartais nedidelės investicijos gali reikšmingai pagerinti energinį naudingumą.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Iš savo praktikos galiu pasakyti, kad perėjimas nuo G-F klasės prie D-C klasės beveik visada atsiperka per 5-7 metus. Perėjimas nuo C prie B – per 7-10 metų. Perėjimas nuo B prie A – gali užtrukti 10-15 metų. Tačiau A++ atsiperkamumo laikas gali siekti 20+ metų dabartinėmis energijos kainomis.
Redaktorius: Ar yra situacijų, kai investicija į aukštesnę energinę klasę visiškai nepasiteisina?
Finansų analitikas: Taip, yra keli scenarijai:
- Jei perkate būstą trumpam laikotarpiui ir neketinate jo nuomoti ar parduoti
- Jei būstas yra regione, kur nekilnojamojo turto kainos auga lėtai arba stagnuoja
- Jei mokate grynaisiais (be paskolos) ir turite geresnių investicijų savo kapitalui
Energetikos inžinierius: Taip pat reikėtų pagalvoti apie pastato amžių ir bendrą būklę. Investuoti į seną pastatą su struktūrinėmis problemomis tik dėl energinio efektyvumo – dažnai ekonomiškai nepagrįsta.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Sutinku, bet norėčiau pabrėžti, kad net ir trumpalaikėje perspektyvoje aukštesnė energinė klasė duoda vieną didelį privalumą – likvidumą. A klasės būstus parduoti lengviau, greičiau ir su mažesnėmis nuolaidomis nuo pradinės kainos.
Redaktorius: Kokią įtaką aukštesnė energinė klasė turi paskolos sąlygoms?
Finansų analitikas: Šiandien Lietuvos bankai siūlo vadinamąsias „žaliąsias” paskolas aukštos energinės klasės būstams. Praktikoje tai reiškia:
- 0.2-0.3% mažesnę palūkanų normą A klasės būstams
- Galimybę skolintis didesnę sumą (iki 85-90% būsto vertės vietoj standartinių 80%)
- Ilgesnį paskolos terminą
Per visą paskolos laikotarpį vien palūkanų skirtumas sudaro apie 5000-8000 EUR tipinei 100 000 EUR paskolai.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Tai labai svarbus aspektas, apie kurį dažnai pamirštama. Bankai vis labiau vertina energinį efektyvumą kaip rizikos mažinimo faktorių, nes efektyvesni būstai turi stabilesnę vertę ir jų savininkai mažiau tikėtina susidurs su mokėjimų problemomis dėl augančių komunalinių išlaidų.
Energetikos inžinierius: Norėčiau pabrėžti, kad verta atidžiai perskaityti energinio naudingumo sertifikatą prieš priimant sprendimą. Kartais B klasės būstas su potencialu lengvai pasiekti A klasę gali būti geresnis pirkinys nei A klasės būstas be potencialo tolesniam tobulėjimui.
Redaktorius: Kokia jūsų nuomonė apie investicijas į senesnių būstų energinį efektyvumą? Ar verta renovuoti?
Finansų analitikas: Renovacija beveik visada apsimoka finansiškai, jei planuojate būste gyventi ilgiau nei 7-10 metų. Tačiau svarbu pradėti nuo priemonių su didžiausia investicine grąža:
- Stogo ir palėpės izoliacija (atsiperka per 3-5 metus)
- Šildymo sistemos modernizavimas (4-6 metai)
- Langų keitimas (5-8 metai)
- Sienų šiltinimas (7-12 metų)
Energetikos inžinierius: Sutinku su šiuo eiliškumu, bet pridurčiau, kad kompleksinė renovacija beveik visada efektyvesnė nei dalinė. Kai visos priemonės įgyvendinamos kartu, pasiekiamas sinergetinis efektas – pavyzdžiui, sumažėjus šilumos poreikiui po sienų šiltinimo, galima įrengti mažesnės galios (ir pigesnę) šildymo sistemą.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Iš rinkos perspektyvos, dalinė renovacija dažnai neatsispindi būsto kainoje, o kompleksinė – beveik visada. Pirkėjai mato energinę klasę kaip visumą, ne kaip atskirų elementų rinkinį.
Redaktorius: Kokius patarimus duotumėte skirtingoms pirkėjų grupėms?
Nekilnojamojo turto ekspertas:
- Jaunoms šeimoms su ribotu biudžetu: Geriau rinktis mažesnį, bet energiškai efektyvesnį būstą, nei didesnį, bet neefektyvų. Ilgalaikėje perspektyvoje sutaupysite tiek dėl mažesnių komunalinių išlaidų, tiek dėl didesnio būsto likvidumo.
- Investuotojams: Atkreipkite dėmesį, kad nuomininkai vis dažniau teiraujasi apie komunalinių išlaidų dydį. Energiškai efektyvūs būstai lengviau išnuomojami ir retai lieka tušti tarp nuomininkų.
Finansų analitikas:
- Pirkėjams su paskola: Visada apskaičiuokite bendrą paskolos kainą, įskaitant palankesnes sąlygas aukštesnės energinės klasės būstams. Dažnai permoka už efektyvesnį būstą kompensuojama mažesnėmis palūkanomis.
- Pirkėjams senatvei: Energiškai efektyvus būstas – tai investicija į stabilias išlaidas ateityje, kai pajamos gali sumažėti išėjus į pensiją.
Energetikos inžinierius:
- Technologijų entuziastams: Aukštos energinės klasės būstuose paprastai lengviau integruoti išmaniąsias namų sistemas, nes jau yra įdiegta moderni infrastruktūra.
- Sveikatos problemų turintiems žmonėms: Energiškai efektyvūs namai pasižymi geresne oro kokybe, vientisesne temperatūra ir mažesniu pelėsių plitimu – visa tai svarbu turintiems kvėpavimo takų ar imunologinių problemų.
Redaktorius: Kokios pagrindinės klaidos, kurias žmonės daro vertindami energinį efektyvumą?
Energetikos inžinierius: Dažniausia klaida – žiūrėti tik į energinę klasę, negilinantis į detales. Svarbu analizuoti ne tik raidę, bet ir skaičius – energijos suvartojimą, šilumos perdavimo koeficientus, šildymo sistemos efektyvumą.
Finansų analitikas: Žmonės dažnai neįvertina laiko vertės pinigų kontekste. 100 eurų sutaupytų dabar verta daugiau nei 100 eurų sutaupytų po 10 metų. Todėl skaičiuojant atsiperkamumą būtina diskontuoti būsimus pinigų srautus.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Didžiausia klaida – nepasikonsultuoti su ekspertais. Energinio naudingumo sertifikatas gali būti sudėtingas dokumentas, o jo interpretacija reikalauja specialių žinių. Verta investuoti į konsultaciją prieš priimant sprendimą.
Redaktorius: Paskutinis klausimas – ar yra kokių nors naujų tendencijų energinio efektyvumo srityje, į kurias verta atkreipti dėmesį?
Energetikos inžinierius: Matome ryškėjančią tendenciją – perėjimą nuo energijos taupymo prie energijos gamybos. Naujausi projektai ne tik minimaliai vartoja energiją, bet ir patys ją gamina. Tai vadinamieji „pliusiniai energetiniai pastatai”, kurie per metus pagamina daugiau energijos nei suvartoja.
Finansų analitikas: Finansų sektoriuje pastebima nauja tendencija – draudimo įmokų susiejimas su energine klase. Aukštesnės energinės klasės būstams jau siūlomos mažesnės draudimo įmokos, nes statistiškai jie patiria mažiau žalų, ypač susijusių su vandentiekio sistemomis ir gaisrais.
Nekilnojamojo turto ekspertas: Rinkoje formuojasi naujas segmentas – „tvarūs namai”, kur energinis efektyvumas yra tik vienas iš aspektų. Šie projektai taip pat akcentuoja tvarių medžiagų naudojimą, vandens taupymą, atliekų mažinimą ir bendruomenės kūrimą. Už tokius būstus pirkėjai pasiruošę mokėti 15-20% daugiau.
Redaktorius: Dėkoju visiems ekspertams už įžvalgas. Apibendrinant galima teigti, kad investicija į aukštesnę energinę klasę dažniausiai atsiperka, jei planuojate būste gyventi ilgiau nei 5-7 metus. Tačiau kiekvienu atveju verta atlikti individualią analizę, atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir ilgalaikius planus.
